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Tags Archives: deposito cauzionale

Risarcimento dei danni all’immobile dato in locazione

DOMANDA: Ho affittato un appartamento di mia proprietà a un inquilino che non mi ha pagato l’affitto. Non l’ho sfrattato perché per fortuna ad un certo punto mi ha restituito le chiavi. Voleva però indietro la caparra, e io gli ho detto di no, perché l’immobile è gravemente danneggiato, e il deposito non basta a coprire sia gli affitti non pagati che la riparazione dei danni. Il conduttore ha detto che mi farà causa. Ha possibilità di vincere?

COSA DICE LA LEGGE: Purtroppo, senza una domanda giudiziale da parte sua di attribuzione del deposito cauzionale a titolo di risarcimento per gli inadempimenti contrattuali del conduttore (mancato pagamento di canoni di locazione, danni all’immobile, ecc…), lei non può trattenere le somme pagate a suo tempo dal locatario a garanzia del rispetto degli impegni assunti contrattualmente.

La giurisprudenza, infatti, è unanime nel sostenere che senza una pronuncia giudiziale che autorizzi il proprietario dell’immobile ad incamerare il deposito cauzionale, previa prova del danno subito, non è possibile per quest’ultimo – in questo caso lei – effettuare autonomamente una quantificazione dei danni operando la relativa compensazione con le somme pagate dal conduttore in occasione della stipulazione del contratto.

E’ vero anche, tuttavia, che qualora lei dovesse subire una causa da parte del suo ex inquilino, potrà costituirsi in giudizio formulando una domanda riconvenzionale – ovvero formulando lei stesso, a sua volta, una espressa domanda al Giudice – di riconoscimento dei danni subiti per esclusiva responsabilità del conduttore, e contestuale autorizzazione ad incamerare il deposito cauzionale, oltre all’eventuale condanna anche per le maggiori somme.

Peraltro, la Corte di Cassazione Civile (Ord. N. 6596 del 07/03/2019) ha ritenuto che oltre al mancato pagamento di canoni e costi di ripristino dell’immobile – con esclusione solo della normale usura derivante dall’utilizzo del bene – lei potrà richiedere anche ulteriori canoni di locazione per tutto il periodo che si è reso, o si renderà, necessario per effettuare le riparazioni del bene. E questo anche senza necessità di provare di aver perduto occasioni di nuova locazione.

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