Menu
X

Tags Archives: preliminare

La caparra nel preliminare e il risarcimento danni

DOMANDA: Ho firmato un preliminare per l’acquisto di una casa, pagando una caparra confirmatoria di 5000 euro. Avevamo fissato un termine per andare dal notaio, ma il venditore si rifiuta di vendere, perché nel frattempo gli hanno iscritto una ipoteca sull’immobile, che non riesce a togliere. Mi sono stancato e non ho più intenzione di fare il rogito. Posso chiedere indietro il doppio della caparra e anche il risarcimento dei danni che ho subito (nel frattempo ho venduto la mia vecchia casa e sono in affitto, ho pagato il compenso per l’agenzia di mediazione, ecc…)?

COSA DICE LA LEGGE: Se decide di non dare seguito al contratto preliminare, e conseguentemente agire per la refusione delle sue spese, lei deve prendere una decisione. O richiedere al promittente venditore il doppio della caparra confirmatoria, e ciò ai sensi dell’art. 1385, Cod. Civ., in questo caso € 10.000,00, oppure chiedere la restituzione della sola caparra – € 5.000,00, oltre al risarcimento dei danni da lei patiti, che tuttavia dovranno essere analiticamente provati.

La caparra confirmatoria, infatti, ha la finalità di predeterminare l’ammontare del danno risarcibile alla parte adempiente. In buona sostanza, se si chiede il doppio della caparra, formulando il previo recesso dal contratto, non si può domandare altro. L’alternativa è quella di agire non per il recesso del contratto, ma bensì per la risoluzione, e chiedere conseguentemente la rifusione di tutte le spese sostenute, che in questo caso sono gli € 5.000,00 di caparra, oltre alle spese di locazione di un’abitazione e quelle di agenzia di mediazione.

Ma non basta, perché in ogni caso, prima di qualunque azione è comunque necessario esaminare il contenuto del contratto preliminare, per verificare se il termine per la stipulazione del rogito che voi avete indicato è da ritenersi essenziale, ai sensi dell’art. 1457, Cod. Civ., e quindi non ulteriormente prorogabile.

Oppure se si tratta di un termine non vincolante, fatto salvo ovviamente il diritto per la parte adempiente – in questo caso lei – di chiedere la risoluzione qualora il rifiuto dell’altra parte ad addivenire alla stipula del contratto definitivo sia ingiustificato o comunque contrario alla buona fede contrattuale.

Desideri approfondire questo argomento o richiedere una consulenza? Clicca sul nome dell’autore che trovi sopra il titolo.

© Copyright 2017 Cosa dice la Legge. Tutti i diritti sono riservati. P.IVA 03595790274