DOMANDA: La scorsa settimana ho venduto un appartamento con rogito dal notaio. Avevo già consentito ai nuovi proprietari di prendere possesso dell’immobile due mesi fa, perché volevano fare dei lavori. Oggi mi hanno scritto dicendomi che hanno scoperto che l’intero impianto elettrico non è a norma, e che il rifacimento ha un costo tale che vogliono indietro un importo pari alla spesa dell’elettricista. Possono farlo, considerato che potevano comunque verificarlo ben prima di rogitare?

COSA DICE LA LEGGE: Dalla breve descrizione della vicenda parrebbe che i nuovi proprietari siano nei termini per effettuare la denuncia dei vizi della cosa venduta entro gli otto giorni di cui all’art. 1495 del Codice Civile.

E che, pertanto, lei sia tenuto a garantire quest’ultimi dai vizi della cosa venduta, ai sensi dell’art. 1490, Cod. Civ..

Questo indipendentemente dalla circostanza che lei li avesse immessi anticipatamente nel possesso del bene.

Lo ha chiarito la Corte di Cassazione Civile, con l’ordinanza n. 9953/2020 del 27 maggio scorso.

In buona sostanza, sostiene la Suprema Corte, la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto, sicché il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può, tra l’altro, agire con l’azione per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione.

L’unica possibilità per non rispondere del vizio sarebbe, pertanto, quella di dimostrare che gli acquirenti fossero in realtà perfettamente a conoscenza del vizio, e lo abbiano accettato, e che comunque il prezzo di vendita fosse calcolato anche sulla scorta delle caratteristiche e condizioni del bene oggetto di trasferimento.

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