Immissione anticipata nell’immobile e denuncia di vizi
DOMANDA: La scorsa settimana ho venduto un appartamento con rogito dal notaio. Avevo già consentito ai nuovi proprietari di prendere possesso dell’immobile due mesi fa, perché volevano fare dei lavori. Oggi mi hanno scritto dicendomi che hanno scoperto che l’intero impianto elettrico non è a norma, e che il rifacimento ha un costo tale che vogliono indietro un importo pari alla spesa dell’elettricista. Possono farlo, considerato che potevano comunque verificarlo ben prima di rogitare?
COSA DICE LA LEGGE: Dalla breve descrizione della vicenda parrebbe che i nuovi proprietari siano nei termini per effettuare la denuncia dei vizi della cosa venduta entro gli otto giorni di cui all’art. 1495 del Codice Civile.
E che, pertanto, lei sia tenuto a garantire quest’ultimi dai vizi della cosa venduta, ai sensi dell’art. 1490, Cod. Civ..
Questo indipendentemente dalla circostanza che lei li avesse immessi anticipatamente nel possesso del bene.
Lo ha chiarito la Corte di Cassazione Civile, con l’ordinanza n. 9953/2020 del 27 maggio scorso.
In buona sostanza, sostiene la Suprema Corte, la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto, sicché il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può, tra l’altro, agire con l’azione per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione.
L’unica possibilità per non rispondere del vizio sarebbe, pertanto, quella di dimostrare che gli acquirenti fossero in realtà perfettamente a conoscenza del vizio, e lo abbiano accettato, e che comunque il prezzo di vendita fosse calcolato anche sulla scorta delle caratteristiche e condizioni del bene oggetto di trasferimento.
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Vizi e difetti di beni acquistati in asta giudiziaria
DOMANDA: Ho acquistato alcuni orologi in un’asta giudiziaria. Erano stati descritti nell’avviso d’asta come orologi automatici. Effettivamente lo sono, ma presentano dei difetti al loro interno che richiedono una manutenzione molto costosa, non giustificata dal prezzo di acquisto. Sono tutelato in qualche modo?
COSA DICE LA LEGGE: Purtroppo, nel caso da lei illustrato, nel quale i beni acquistati, seppur bisognosi di manutenzione, mantengono comunque le qualità in forza delle quali gli orologi erano stati acquistati, lei non potrà ricevere opportuna tutela e conseguentemente non potrà agire per la risoluzione del contratto o per la riduzione del prezzo di acquisto.
Infatti, l’art. 2922 del Codice Civile stabilisce espressamente che non ha luogo la garanzia per vizi della cosa, normalmente prevista dall’art. 1490 del Codice Civile, nella vendita forzata. E per vendita forzata si intende proprio la vendita all’asta a seguito di pignoramento mobiliare, oppure più in generale nella vendita di beni mobili gravati da pegno.
Non solo. E’ esclusa anche l’applicazione dell’art. 1497 del Codice Civile, il quale prevederebbe che nel normale contratto di compravendita, qualora la cosa venduta non abbia le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l’uso a cui è destinata, il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto.
Diverso è il discorso qualora si fosse in presenza del cosiddetto aliud pro alio. In tale caso si verifica allorquando il bene acquistato all’asta appartenga ad un genere del tutto diverso da quello indicato nell’ordinanza di vendita, o manchi in toto delle caratteristiche essenziali per poter proficuamente assolvere alla propria natura funzione economico-sociale. Ebbene, in dette circostanze si potrà agire per la risoluzione del contratto.
Vero è, tuttavia, che appare evidentemente buona norma esaminare con attenzione il bene per il quale si intende concorrere all’acquisto all’asta.
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La denuncia dei vizi al subappaltatore
DOMANDA: Ho recentemente acquistato un’abitazione nuova, appena costruita. Quando mi sono trasferito a viverci con la mia famiglia, mi sono accorto che gli impianti sono particolarmente rumorosi. Ma anche l’isolamento acustico tra una parete e l’altra è praticamente inesistente. Cosa posso fare?
COSA DICE LA LEGGE: Qualora i rumori da lei avvertiti superino la normale tollerabilità, lei potrà agire nei confronti di chi le ha venduto l’immobile al fine di vedere tutelati i suoi diritti.
Il concetto di normale tollerabilità, contemplato dall’art. 844 del Codice Civile, è all’atto pratico di difficile inquadrabilità. Lo si può definire, in estrema sintesi, il risultato del contemperamento dei vari interessi in campo. Nel caso specifico, il diritto suo e della sua famiglia alla quiete domestica, e quello dell’impresa venditrice/costruttrice di edificare l’immobile secondo le regole tecniche, ma anche sulla scorta del budget a disposizione e conseguentemente dei relativi materiali acquistati e posati in opera.
In materia di immissioni rumorose interviene anche il Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri (D.P.M.C.) del 05 dicembre 1997, che costituisce la principale piattaforma normativa di settore, e che fornisce le principali indicazioni in materia di progetto acustico dell’immobile.
Questo significa che, qualora i rumori dovessero superare la normale tollerabilità, la causa potrà essere ascrivibile o ad un errato progetto acustico. Oppure ad una errata realizzazione, da parte dell’impresa costruttrice, delle previsioni indicate nel progetto acustico.
In entrambi i casi, si tratterà di un vizio di costruzione, contestabile al costruttore/appaltatore ai sensi degli articoli 1667 e 1669 del Codice Civile, naturalmente a patto di rispettare i termini di prescrizione e decadenza dell’azione in questione. Sul punto occorre sicuramente avvalersi dell’intervento di un legale.
In caso di accertamento dell’esistenza del vizio, il venditore/costruttore sarà chiamato all’eliminazione del vizio, se possibile, oppure alla riduzione del prezzo, fino anche al 20% (vedasi sentenze n. 2600/2001 del Tribunale di Milano e n. 2715/2007 del Tribunale di Torino).
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La denuncia dei vizi al subappaltatore
DOMANDA: Sono il titolare di un’impresa edile. Qualche tempo fa ho consegnato una casa al mio committente, che alcuni giorni fa mi ha contestato dei vizi dell’impianto elettrico. Quest’ultimo, però, non è stato fatto da me, bensì da un artigiano a cui ho subappaltato il lavoro. Il committente mi dice che a lui non interessa, e pretende da me la riparazione e il risarcimento dei danni. Come posso muovermi?
COSA DICE LA LEGGE: Anzitutto lei deve, a sua volta, contestare immediatamente al suo subappaltatore i vizi e difetti denunciati al committente.
L’art. 1670 del Codice Civile, infatti, stabilisce espressamente che l’appaltatore principale – ovvero lei –, per agire in regresso nei confronti del subappaltatore – in questo caso il suo artigiano elettricista – deve, sotto pena di decadenza, comunicare ad essi la denunzia entro sessanta giorni dal ricevimento. Affinché il rispetto del termine in questione sia facilmente provabile, occorrerà che la denunzia sia effettuata con modalità che consentano di individuare facilmente la data di ricevimento. Lettera raccomandata A.R. o posta elettronica certificata sono, quindi, senza dubbio le soluzioni migliori. Si consideri, altresì, che la denuncia dei vizi è da ritenersi a tutti gli effetti un atto recettizio, ovvero un documento che spiega i suoi effetti solamente allorquando giunge a conoscenza del destinatario. È necessario, pertanto, che la contestazione non solo venga inviata entro i succitati 60 giorni, ma anche che sia ricevuta nel medesimo termine.
Quanto, invece, ai termini entro cui il committente è tenuto a denunciare all’appaltatore principale i vizi e difetti del manufatto, si applicano le ben note previsioni di cui agli articoli 1667 e 1669 del Codice Civile.
Tuttavia, sul termine dal quale iniziare a calcolare il lasso temporale entro il quale è possibile effettuare efficacemente la denunzia dei vizi e difetti, la giurisprudenza non è del tutto univoca. Se, infatti, per i vizi e difetti facilmente apprezzabili a prima vista, il termine va evidentemente fatto decorrere dalla data di consegna dell’opera, per quelli non immediatamente visibili – i cosiddetti vizi occulti – la questione si complica.
Parte della giurisprudenza, infatti, ritiene che la decorrenza del termine per la denuncia vada calcolata dal giorno in cui il committente raggiunge un ragionevole grado di imputabilità della responsabilità in ordine al danno patito. In alcune occasioni, tuttavia, la Corte di Cassazione Civile ha ritenuto che questo grado di conoscenza si possa raggiungere non prima del deposito di una consulenza tecnica d’ufficio ordinata dal Tribunale competente su istanza della parte.
Si consiglia, pertanto, di rivolgersi ad un legale per esaminare approfonditamente la questione.
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