DOMANDA: Ho deciso di farmi carico dell’amministrazione di un piccolo condominio all’interno del quale ho la mia abitazione. Ci sono delle parti comuni che richiedono una manutenzione ordinaria e per ripartire le spese dovrei predisporre e far approvare delle tabelle millesimali. Ho il problema che un appartamento è pignorato e il proprietario abita in un altro luogo, e non ritira la posta. Come posso fare per ottenere una delibera assembleare di approvazione valida, considerato che sicuramente non si presenterà?

COSA DICE LA LEGGE: Lei deve anzitutto premurarsi di effettuare una regolare convocazione dei condomini, tutti compresi e nessuno escluso. Anche, quindi, del proprietario a cui fa riferimento. In questo senso, la prova di avvenuto invio della lettera raccomandata A.R. al luogo di residenza risultante dai pubblici registri e l’avviso di compiuta giacenza del plico presso l’ufficio postale appaiono elementi sufficienti per far ritenere, tramite cosiddetta fictio juris (finzione giuridica), che l’atto sia entrato nella sfera di conoscenza del destinatario. Naturalmente dovranno anche essere rispettati i giorni liberi minimi (cinque) previsti dalla legge tra il giorno della comunicazione dell’indizione di assemblea e quello di effettivo svolgimento della stessa.

Occorre prestare particolare attenzione agli incombenti relativi alla convocazione assembleare, poiché la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso, in quanto vero e proprio vizio procedimentale, comporta l’annullabilità della delibera condominiale.

Lo ha ribadito recentemente la Corte di Cassazione civile, con la sentenza n. 6735/2020, la quale prende posizione anche sulla seconda domanda da lei formulata, quella relativa alle maggioranze necessarie per l’approvazione delle tabelle millesimali. Ha chiarito la Suprema Corte che per l’atto di approvazione delle tabelle millesimali e per quello di revisione delle stesse, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma II, del Codice Civile, ogni qual volta l’approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge. Viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella diversa convenzione, di cui all’ art. 1123, comma I, Cod. Civ., rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell’approvazione unanime dei condomini.

Il consiglio, quindi, è quello di richiedere ad un tecnico di predisporre tabelle millesimali formulate secondo le previsioni di legge. A quel punto sarà sufficiente una delibera a maggioranza, e non all’unanimità, bypassando così il problema relativo all’assenza del proprietario che non ritira la posta.

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