Il proprietario del lastrico solare può sopraelevare senza autorizzazione condominiale
DOMANDA: Sono il proprietario dell’attico situato al secondo piano di una piccola palazzina condominiale. La mia terrazza è piuttosto estesa, e vorrei edificare una struttura in muratura per farci all’interno una sauna. Gli altri proprietari mi dicono che però ho bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea, che non avrò mai perché con alcuni condomini non sono in buoni rapporti. Posso fare qualcosa?
COSA DICE LA LEGGE: Lei non ha bisogno di alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale per poter sopraelevare sul lastrico solare di sua proprietà. La cosiddetta colonna d’aria soprastante la sua proprietà, infatti, non costituisce un bene comune in comproprietà tra tutti i condomini, ma è, al contrario, suo esclusivo appannaggio. Lo ha chiarito la Corte di Cassazione Civile, con l’ordinanza n. 12656/2020 del 25 giugno 2020. Con la pronuncia in questione, la Suprema Corte, rifacendosi a precedenti decisioni (ad esempio la n. 22032/2014) ha precisato che sancito il diritto del proprietario del lastrico solare di utilizzare senza limitazione alcuna lo spazio sovrastante mediante sopraelevazione.
In buona sostanza, la colonna d’aria non costituisce oggetto di un diritto autonomo rispetto a quello del lastrico solare, ma ne rappresenta, al contrario, un preciso corollario, costituito dal diritto del proprietario di utilizzare lo spazio sovrastante. Ciò in deroga al principio dell’accessione di cui all’art. 934 del Codice Civile, e non è in alcun modo subordinato alla circostanza che il titolare sia anche proprietario esclusivo del fondo sul quale il condominio è stato edificato.
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Quando ringhiere e balconi rientrato tra le parti comuni del condominio
DOMANDA: Mi è arrivata una comunicazione dell’amministratore condominiale in cui viene convocata un’assemblea per deliberare la spesa condominiale di riverniciatura di balconi e ringhiere delle terrazze. Finora ad oggi mi ero sempre messo io a farmi il lavoro, e smontavo gli infissi per ridipingerli. Vorrei quindi rifiutarmi di partecipare a questa spesa che mi sembra inutile. Inoltre ritengo che non si possa certo obbligarmi a dipingere parti di casa che sono solo mie. Ho ragione?
COSA DICE LA LEGGE: Per rispondere alla sua domanda occorre esaminare le caratteristiche proprie dei balconi e ringhiere presenti nel condominio, complessivamente inteso, presso il quale si trova la sua abitazione. Qualora, infatti, si sia è in presenza di elementi che oltre al loro compito funzionale normalmente inteso, rivestano, in via prevalente ed essenziale anche la caratteristica di veri e propri elementi decorativi dell’edificio, ebbene si dovrà ritenere che gli stessi possano essere a pieno titolo considerati alla stregua di vere e proprie parti comuni. Di conseguenza Lei sarà tenuta a partecipare alla spesa.
Nell’ipotesi in cui l’apporto estetico di questi elementi fosse carente, irrilevante o per giunta assente, lei potrebbe opporre il suo rifiuto già in sede di delibera assembleare.
I concetti suespressi sono stati recentemente fatti propri dalla Corte di Cassazione Civile con l’ordinanza n. 10848/20 dell’08/06/2020, la quale, ripercorrendo un solco giurisprudenziale già trattato si è conformata al consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, di cui all’art. 1117 del Codice Civile, non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né destinati all’uso o al servizio di esso. I rivestimenti dei balconi invece devono essere considerati beni comuni se svolgono in concreto una prevalente ed essenziale funzione estetica per l’edificio quali elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata che contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
In caso di contenzioso quel che conta sarà, quindi, la valutazione di merito, riservata al giudice, in ordine alla rilevanza estetica, o meno, di balconi e ringhiere rispetto alla complessiva armonia e decoro del condominio.
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I quorum per l’approvazione delle tabelle millesimali
DOMANDA: Ho deciso di farmi carico dell’amministrazione di un piccolo condominio all’interno del quale ho la mia abitazione. Ci sono delle parti comuni che richiedono una manutenzione ordinaria e per ripartire le spese dovrei predisporre e far approvare delle tabelle millesimali. Ho il problema che un appartamento è pignorato e il proprietario abita in un altro luogo, e non ritira la posta. Come posso fare per ottenere una delibera assembleare di approvazione valida, considerato che sicuramente non si presenterà?
COSA DICE LA LEGGE: Lei deve anzitutto premurarsi di effettuare una regolare convocazione dei condomini, tutti compresi e nessuno escluso. Anche, quindi, del proprietario a cui fa riferimento. In questo senso, la prova di avvenuto invio della lettera raccomandata A.R. al luogo di residenza risultante dai pubblici registri e l’avviso di compiuta giacenza del plico presso l’ufficio postale appaiono elementi sufficienti per far ritenere, tramite cosiddetta fictio juris (finzione giuridica), che l’atto sia entrato nella sfera di conoscenza del destinatario. Naturalmente dovranno anche essere rispettati i giorni liberi minimi (cinque) previsti dalla legge tra il giorno della comunicazione dell’indizione di assemblea e quello di effettivo svolgimento della stessa.
Occorre prestare particolare attenzione agli incombenti relativi alla convocazione assembleare, poiché la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso, in quanto vero e proprio vizio procedimentale, comporta l’annullabilità della delibera condominiale.
Lo ha ribadito recentemente la Corte di Cassazione civile, con la sentenza n. 6735/2020, la quale prende posizione anche sulla seconda domanda da lei formulata, quella relativa alle maggioranze necessarie per l’approvazione delle tabelle millesimali. Ha chiarito la Suprema Corte che per l’atto di approvazione delle tabelle millesimali e per quello di revisione delle stesse, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma II, del Codice Civile, ogni qual volta l’approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge. Viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella diversa convenzione, di cui all’ art. 1123, comma I, Cod. Civ., rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell’approvazione unanime dei condomini.
Il consiglio, quindi, è quello di richiedere ad un tecnico di predisporre tabelle millesimali formulate secondo le previsioni di legge. A quel punto sarà sufficiente una delibera a maggioranza, e non all’unanimità, bypassando così il problema relativo all’assenza del proprietario che non ritira la posta.
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Ripartizione spese condominiali straordinarie tra vecchio e nuovo proprietario
DOMANDA: Ho venduto un paio d’anni fa il mio appartamento, ma prima della firma del preliminare l’assemblea condominiale aveva deliberato spese straordinarie per il rifacimento delle pareti esterne per un determinato importo. Conscio di ciò, di comune accordo con l’acquirente avevo inserito nel contratto preliminare che, allorquando fosse stato presentato il conto, anche successivamente al rogito di vendita, mi sarei occupato io del saldo per l’importo in questione. A distanza di un paio d’anni l’amministratore ha presentato il conto, ma è di gran lunga superiore al preventivo. Io sono disponibile a pagare quanto stabilito nel contratto preliminare, ma non di più. Ho ragione?
COSA DICE LA LEGGE: Lei ha ragione, ma solo in parte. L’Amministratore condominiale, infatti, ha il diritto di domandarle il pagamento pro quota delle spese condominiali maturate dopo la vendita dell’immobile, ma deliberate allorquando lei era ancora proprietario.
E purtroppo questo indipendentemente dalla circostanza che il preventivo iniziale sia stato modificato, in corso d’opera, a fronte di spese ulteriori inizialmente non previste.
La giurisprudenza lo ha chiarito espressamente anche di recente (Sent. n. 1847/2018), evidenziando come il nuovo proprietario non possa essere obbligato in via diretta al pagamento nei confronti del terzo creditore – nel caso di specie l’impresa che ha svolto i lavori condominiali – per spese condominiali deliberate prima che questi divenisse proprietario. Non è obbligato, per inciso, neppure in via solidale ai sensi dell’art. 63 delle Disposizioni Attuative del Codice Civile, il quale stabilisce l’obbligo solidale del nuovo proprietario con il vecchio per quanto attiene al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Se da una parte, quindi, lei è tenuto, purtroppo, a corrispondere la maggior somma richiesta dal Condominio, dall’altro potrà far valere nei confronti del nuovo proprietario le intese contrattuali convenute nel contratto preliminare, poiché alcuna norma imperativa di legge vieta che le parti di un contratto di compravendita immobiliare convengano tra loro le modalità di ripartizione di eventuali spese, ivi comprese quelle condominiali straordinarie già deliberate.
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Posteggio auto nelle parti comuni del condominio
DOMANDA: Abito in condominio. Uno dei condomini parcheggia sempre la sua macchina davanti al suo garage, ma così facendo occupa parte del portico condominiale coperto. Lui dice di poterlo fare perché l’automobile è davanti all’ingresso della sua rimessa, dove solo lui può fare accesso. Non sono d’accordo e l’ho fatto presente all’Amministratore condominiale, che però non fa niente Cosa posso fare?
COSA DICE LA LEGGE: Lei può agire direttamente nei confronti del condomino, e anche sollecitare in tal senso l’Amministratore condominiale. E’ fatto, infatti, espresso divieto per ciascun condomino di fare un uso delle parti comuni tale da impedire agli altri condomini di usufruire parimenti delle medesime aree. Tra le aree comuni, evidentemente, va ricompreso, a mente dell’art. 1117, Cod. Civ., anche il portico condominiale coperto, il quale peraltro, nel caso di specie, assolve altresì ad una funzione di riparo dalle intemperie.
Ad onor del vero ed in linea teorica, sarebbe probabilmente possibile per il suo vicino lasciare il proprio mezzo di trasporto in sosta davanti al proprio garage, a condizione però che ciò avvenga per periodi brevi.
Se, infatti, la sosta dovesse divenire prolungata, egli incorrerebbe nella lesione di pari diritti garantiti agli altri condomini – in questo caso quello di transitare liberamente a piedi lungo il porticato. Sul punto è intervenuta anche la Corte di Cassazione Civile (Sent. n. 3640/2004).
L’azione nei confronti del trasgressore può essere svolta sia dal singolo condomino che ritenesse di aver subito una lesione dei propri diritti, che dall’Amministratore condominiale, qualora l’abuso fosse reiterato e posto in essere anche a seguito di diffida in tal senso.
Peraltro, qualora fosse stato già previsto in sede di regolamento condominiale il divieto di parcheggio delle auto nelle aree comuni, l’Amministratore condominiale avrebbe il diritto di irrogare delle vere e proprie sanzioni.
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Quando in condominio gli odori di cucina sono reato
DOMANDA: Vivo in un condominio nel quale da qualche tempo si sono trasferite due famiglie cinesi, che ogni giorno friggono praticamente ad ogni ora del giorno. L’odore di fritto, cipolla, eccetera, in corridoio è diventato insostenibile, oltre al fatto che non è nemmeno più possibile aprire le finestre perché entra tutto in casa. C’è qualcosa che si può fare?
COSA DICE LA LEGGE: Se effettivamente i fumi di cucina hanno assunto i livelli di insostenibilità da lei indicati, sicuramente si può fare qualcosa.
La terza Sezione della Corte di Cassazione Penale, infatti, con una pronuncia del 2016 (la n. 14467), ha parlato di vere e proprie “molestie olfattive”, allorquando le emissioni di vapori di cottura superino la normale tollerabilità.
L’articolo di riferimento è il 674 del Codice Penale, il quale punisce con l’arresto fino ad un mese e l’ammenda fino ad € 206,00 chiunque, in un luogo di pubblico transito oppure privato ma comune – in questo caso le parti comuni del Condominio – provochi emissioni di gas, di vapori o di fumo, in misura talmente eccessiva da nuocere ad altri.
Occorre, pertanto, predisporre una denuncia-querela da depositare presso gli uffici competenti, affinché si proceda nei confronti dei trasgressori.
Può essere anche promossa azione civile per il risarcimento del danno, anche se la prova dell’ammontare di quest’ultimo, in termini di precisa quantificazione, potrebbe essere presentare più di qualche problema.
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Tabelle millesimali per micro condomini
DOMANDA: Vivo in una palazzina composta di tre unità. Abbiamo alcune parti comuni, tra cui giardino e lastrico solare. Mi sono sempre occupato io della manutenzione, spendendo sempre di tasca mia, ma adesso sono stanco e vorrei che anche gli altri partecipassero, e che mi rimborsassero, per la loro quota, quanto pagato finora. Posso far predisporre delle tabelle millesimali anche se siamo solo tre comproprietari? I miei vicini dicono che siccome siamo solo in tre, non si può nemmeno parlare di condominio
COSA DICE LA LEGGE: I suoi vicini le stanno fornendo un’informazione sbagliata. Ogni qualvolta sussista una situazione nella quale due o più proprietari di immobili godano, unitamente ad altri soggetti, della comproprietà di parti comuni dell’edificio sul quale insistono i beni in proprietà esclusiva, allora si può sempre parlare di condominio. Questo indipendentemente dal numero di unità immobiliari, o meglio di proprietari.
Quali sono le parti comuni? L’art. 1117, Cod. Civ. le indica in fondazioni, muri maestri, tetti, scale, vestiboli, portici, cortili, ecc…
Appare, conseguentemente, evidente che in relazione alla manutenzione delle parti comuni dell’edificio debbano concorrere tutti i comproprietari, sia in ragione della misura della proprietà di ciascuno, che dell’uso che si fa delle parti comuni stesse.
Si può, pertanto, proporre agli altri condomini di concordare delle tabelle millesimali contrattuali.
In caso di rifiuto, alcuni Tribunali (ad esempio quello di Trapani che si è espresso con sentenza 28/02/2008) hanno consentito l’azione giudiziale per l’ottenimento di tabelle millesimali anche per i condomini con meno di 10 proprietari, per cui alla peggio si potrebbe, previo avvio di un procedimento di mediazione per tentare di risolvere bonariamente la vicenda, rivolgersi al Giudice.
Non ritengo possibile ottenere, invece, il rimborso delle somme già pagate in precedenza per la manutenzione delle parti comuni, a meno che non si provi che avevano il carattere di urgenza.
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Tenda da sole solo se chi abita sopra accetta
DOMANDA: Abito in un condominio. L’inquilino proprietario dell’appartamento sotto al mio ha installato una tenda da sole a sbalzo, con i bracci che fuoriescono all’esterno, fissandola alla parte inferiore del mio balcone. Mi sono lamentato, anche perché dalla mia terrazza non ho nemmeno più la visuale verso il basso. Può farlo? (altro…)